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西式情怀,中式邂逅——产权式酒店在中国

最后更新时间:2014-6-24 11:54:52

       旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域。这几年,一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进,颇有蔚为大观之势。目前,除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态。

       一是度假型的分时段多产权物业,客户支付一定的费用就可以拥有全部产权或一定时段的物业使用权;

       二是主题社区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权;

       三是房地产大盘或新城项目,由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境,因此,就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。

一、分时度假的概念

     分时度假(Timeshare,又称Vacationownership或Holidayownership),正确的翻译应该是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施,起源于上世纪60年代的法国,最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅,供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲,并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展,进而延伸到世界各地,成为全球推崇的新型休闲度假方式。诸如II、RCI已成为著名的分时度假经营企业。

     对于购买者来说,分时度假能让买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋;其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在自己家里的良好心理感觉;另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。

二、产权酒店的定义和理念

     产权酒店起源于欧洲20世纪70年代,是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。风行于世界一些著名旅游城市和地区(如美国的夏威夷,加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛),此种模式经过数十年发展,已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。

     一般来讲,产权酒店会把客房分割出售,业主可以拥有酒店客房部分产权。投资者购买产权酒店后,每年确定自己的使用天数,其他时间则交给酒店管理公司统一出租(经营),收取一定比例的返租(经营)收入,并可享受每年的经营收益分红,实现保值增值。

     产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念,这就是产权式酒店的理念。

三、几个有代表性的产权酒店

    1.海南产权酒店风云再起

      海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向,已到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外,海南已具备进行分时度假的条件,并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振,接连开盘,面向全国和海外发售,著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目,将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例,委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理,发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析:每年可免费入住酒店18天,总房价25.8万元,首付30%即7.8万元后,10年期按揭共需支付18万元,但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元(预计),扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且,10年后即可获得70年的独立产权,可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万,0月供,终身包租”的广告,加大了吸引投资客的力度。

     2.维多利亚海湾现象

      座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店,也同样是70年期的独立产权酒店项目,单位面积34至60平米,总价18万(含精装修)起,按揭月付最低的只需800余元,这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往,维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币,比起秦皇岛市普通住宅的价格高出2000~3000元/平米来,去年在北京照样轰动热销,让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。今年,将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。

     3.5+2居住概念的度假房地产项目

      大都市生活的节奏紧张,压力大,污染严重,所以人们向往在每周5天工作后,在远郊或邻近的度假区域放松居住度过周末双休2天的休憩生活方式。5+2居住就是这个含义。5+2度假住宅一般不再用于出租,投资价值不明显。根据各个大城市外部旅游资源分布的状况,可以选择这种类型的度假房地产。例如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时,许多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类的物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建的大型度假别墅区,把主力目标市场对准了上海,9洞的小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等社区娱乐休闲配套也是相应设计而来。同样,地处北京郊县龙庆峡地区的“快乐无穷大”度假屋,位居旅游区内,与市区距离适中,更以超低总价吸引青年二次置业者的加入,是5+2度假住宅的成功案例。

      随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势,近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店;即将在2002年完工的陕西汉中的”21世纪万龙大酒店”;倡导”e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店;10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店–青岛佳信大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾,海南岛的三亚温泉大酒店,北京的快乐无穷大–龙庆峡(假日)乡村俱乐部,龙脉温泉等。

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