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万科投资400亿元加码旅游地产

最后更新时间:2014-8-29 9:25:41

26日上午,万科企业股份有限公司(下称“万科”)董事会主席王石意外出现在北京国贸的一家酒店,在上台演讲的12分钟里,他没有再提下一个倒下的是不是万科,也没有说起登山或个人生活,而是谈起了滑雪运动。
王石用至少6分钟时间,表达了自己对滑雪的见解,以及万科为何总投资400亿元在吉林开发松花湖旅游项目。在他演讲前,万科正式对外宣布,将在吉林松花湖开发度假项目。
与万达在长白山的项目类似,万科上述项目明确以滑雪为标签。在分析人士看来,以住宅见长的万科,选择在这个时间节点加码旅游地产,或是出于补充长线产品的战略考虑。

首涉滑雪抢客万达

万科昨日对外公布的数据显示,该项目总投资额为400亿元。虽然旅游文化地产项目多为滚动开发,但这一投资总额仍然不可小觑,尤其是对于以住宅闻名的万科而言。2012年,万达领衔的六大民企投资东北长白山项目,因体量、投资额巨大而引发关注,彼时长白山项目公布的总投资额也不过200亿元。
记者从万科内部人士处了解到,与万达组团开发一样,上述吉林项目并非万科独资开发,其合作方可能包括港资背景的开发商。合作方提供部分资金支持,项目开发和运营由万科操刀。此外,与其他开发商以住宅回流现金、补给商业部分的运营成本不同,万科这一项目前期不开发住宅产品,后续可能会配备住宅产品,但计划的住宅量非常少。
26日上午,万科高级副总裁丁长峰对《第一财经日报》等媒体记者表示,万科从2011年开始在吉林当地考察,当时认为万科更擅长住宅开发,而颇为谨慎,后来随着与日本株式会社王子大饭店敲定合作,逐渐开始迈开步伐。
据丁长峰介绍,这是万科30年来首次涉足滑雪度假产业,也是万科战略转型的一次尝试。他说万科在该项目的雪场设备上投入了巨资,项目配套酒店为超五星级的松花湖西武王子大酒店,酒店与雪场的服务均为日式风格。
根据万科昨日公布的计划,该度假项目将于今年12月18日正式开业。
“单纯的旅游项目回报相当漫长,开发商一贯的做法是,获取土地后,先把商业、住宅建起来。”在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来,卖掉物业仍是旅游地产项目真正收回投资的渠道。另外,他认为,旅游地产的运营管理能力,是决定开发商能否成功的关键因素。
实际上,在非中心城市郊区的旅游地产项目,遍地开花的同时也伴随着争议。2012年长白山项目面世时,有媒体指出,有别于早已进入标准化模块管理的传统商业开发,在给万达等开发商带来巨量土地的同时,也带来了远高于城市综合体的政治与运营风险。

旅游地产轨迹
虽然早已提出向“城市配套服务商”转型,但在昨天以前,与万达、碧桂园、绿地、恒大等公司不同,万科似乎很少在公开场合提及“旅游地产”。
实际上,万科在旅游地产方面的尝试一直在悄然进行。本报记者查阅公开资料发现,早在2005年10月,万科就投资10亿元买下广东惠州一块岛屿土地租赁权,计划用5年时间建设高标准酒店及相关旅游设施,旨在打造“中国马尔代夫”。2007年,万科又在海南三亚投资逾10亿元开发包括公寓、别墅在内的浪琴湾项目。随后又继续在三亚拿地,并北上在北戴河试水度假项目。2012年4月前后,万科在青岛、烟台、唐山、成都低调拿下的一些地块,也被认为与旅游地产有关。
截至目前,万科对外公开的旅游度假项目,包括惠州双月湾度假村、深圳浪骑游艇会、杭州良渚文化村、清远白天鹅度假酒店、三亚森林度假公园等。昨日,万科首次对外宣称,在万科的投资版图上,旅游度假项目“已占据举足轻重的地位”,并坦言与战略转型有关。
今年是万科成立30周年,然而,在房地产行业调整的背景下,这家龙头开发商30岁的上半年成绩单难言亮丽。
据17日晚间万科A(000002.SZ)发布的中期业绩,2014年上半年,万科实现营业收入409.6亿元,同比下降1.0%,上半年净利润48.1亿元,同比增长5.6%。而2013年上半年,万科营收和净利润同比增速分别为34.7%和22.3%,相比来看增幅出现下降。
万科总裁郁亮8月18日在万科中期业绩发布会上表示,房地产市场的调整是有一个完整周期的,如果调整不到位会带来更加混乱的局面,因此,希望此次市场调整能够坚持。
26
 日,王石也对媒体重申,五年前,他对房地产的看法是谨慎乐观,现在情况发生了“微妙的变化”,但他还是对后市谨慎乐观的。

关于万科为何在此时选择加码旅游地产,兰德咨询总裁宋延庆昨日下午对本报记者分析称,这与万科的产品线配比有关。据他观察,万科项目中近半为合作项目,95%都是短平快的高周转产品,而其他重点房企如绿地、万达、碧桂园等,都有不少长线项目在手,保利、中海长短线产品各半,恒大的长短线产品比例也在3:7左右。
“长线产品的作用在于,一块地不拿,也不太影响销售额。”宋延庆认为,作为上市公司,万科要呈现更好的业绩给投资者,在如此大的基数上保持增速并非易事,必须一方面保证周转,一方面保持规模业绩的持续稳定,于是补充长线项目到产品池中,成为了战略上的必然选择。
诺狮旅游景观规划认为,目前业内常见的旅游地产项目,地价低是主要特点,通常楼面地价在350元/平方米左右,算上房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,如果进行滚动开发成本并不高,而开发商却可以选择以物业进行抵押借款,还能提高年报里的土地储备数字,让投资者悦目。

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