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四川眉山田园岷东国际旅游度假区(康养温泉小镇)综合开发项目策划及概念性规划

【康养温泉+花海+休闲度假小镇】眉山田园岷东国际旅游度假区综合开发项目策划及概念性规划

委托方:四川信合地产

设计时间:2015年

项目规模:1500亩



项目简介:眉山——成都的卫星城

1.进士之乡——两宋期间,共有886人考取进士,史称“八百进士”

2.中国诗书城——南宋大诗人陆游曾赞曰“孕奇蓄秀当此地,郁然千载诗书城”

3.国家园林城市——全市森林覆盖率达45.7%,城区绿化率达37%。

4.东坡故乡——北宋文学家、书画家“三苏”的故乡

5. 国家星火计划农村信息化试点市

  

 

四川眉山休闲旅游地产项目策划思路


一.  项目思考(THINKING)

1.   旅游开发模式:

a)   资源开发类:需要知名度高的景区,属于旅游目的地。不适合我们项目。

b)  接待开发类:需要依托大型知名景区,不作为旅游目的地。不适合我们项目,离我们项目最近4A黑龙潭,峨眉山都是比较远。(七里坪属于此类)

c)   参与开发类:地理位置优越,靠近大城市,有自己独特特色,文化特色、建筑特色,独特的文化体验以及生活体验为一体的核心吸引力。这个是我们项目重点考虑的方向。

本项目——多元复合型:1、城市休闲板块  2、休闲度假  3、城市旅游板块  4、养生旅游

 

2.          旅游地产的四种类型:

a)    自然资源依托型——风景区小镇(本项目自然资源一般,自然风光比不过川西,如有温泉也算一种自然资源,同时也是本项目特色)

b)   新旧城类型——特色古镇(与本项目相关,古镇比不过周边,只能在创新打造特色风情小镇方向重点考虑)

c)    主题乐园型——迪斯尼乐园小镇(造价太高,汇报周期长)

d)   行业依托型——拉斯维加斯、博鳌(当地特色行业是泡菜,同旅游地产结合难度太大,有风险)

3.          产业群体系:

旅游度假小镇的盈利点——旅游地产

a)    以旅游资源为核心(核心是温泉?风情小镇?还是其他?)

b)   依托旅游资源打造休闲度假理念

旅游业作为小镇的造血机——形成产业磁力、消费磁力和就业磁力。

 

4.              项目定位思考:

1.    文化旅游小镇——温莎小镇,浓郁的文化氛围与气息,泰晤士隔岸为英国最有名的伊顿公学,是英国贵族学校中最杰出的代表,多数毕业生直接进入牛津、剑桥。我们项目周边同样有大量大学,有岷江资源。

2.    田园之上——普鲁旺斯薰衣草风情及法国南部休闲农庄享乐主义,当地地形地貌同法国南部普鲁旺斯有很大的相思度,气候是否可以?(主打温泉、理疗、特色花卉、田园风光),但是周边双流县薰衣草基地、石象湖郁金香基地、新津县花舞人间是否同我们项目有很大雷同。

海德堡——是德国著名古堡名城,同时因海德堡大学闻名,直到今天仍是德国乃至欧洲的一大科研基地。哲学家小径,景色优美、环境幽静,因歌德等诗人、作家、音乐家、哲学家经常在这条路上散步、思考。我们项目地有东坡文化。

c)  以水出名——依云小镇(温泉理疗为主),有法国人最引以为自豪的则是他们的医疗温泉。依云小镇是法国南部临近日内瓦湖的一个疗养小镇,小镇最著名的是疗养中心和SPA会所,注重医生处方疗养和美容瘦身SPA结合。世界女子高尔夫球赛事--依云大师赛,依云大师赛美女如云 ,成为小镇除水之外的另外一张名片。我们项目来打造最适宜温泉医疗养生的小镇为一个方向。运动板块为辅来结合网球、马术等户外高端运动。


二. 游客来源(TOURTISTS ORIGIN)

1.        游客从哪里来?

a)    眉山市当地游客:眉山当地的市民是项目的主要消费群体,预计占到游客总量的70%-80%。近年来眉山第三产业发展迅速,市民迫切需要一处环境优雅,别具特色的旅游度假之地。而周边成都、乐山、雅安等人文景区近些年来已经对当地人形成了审美疲劳。市民们迫切的需要交通时间成本低、新鲜的、户外的当地旅游度假地。

b)   成都游客:眉山——成都的卫星城,距成都仅60公里,车程1小时,乘城际轻轨到成都18分钟。预计来自成都的游客将占到20%-30%。根据调查成都人60%在国庆等长假选择外出旅游,其中有93.1%的市民选择了本省旅游景点。同时,花费较少、距离又近的成都周边景点成为居民闲暇时外出的首选。而表示将自己出游的市民比例高达96.9%,选择跟随旅行社的仅3.1%。(未来家庭自驾游将成为主要的旅游形式)

2.        哪些游客来?

家庭式出游为主要消费群体,我国旅游产品正由观光型产品向度假型转变,长线旅游开始转向短线旅游,周末、节假日家庭式度假是旅游市场的主导趋势。不同家庭结构出游时,三口之家的亲子出游所占比例最高为54 % , 其次为三代同堂家庭占27%,夫妻二人家庭出游占13 %,最后为单身家庭。

a)   亲子出游——财富漏斗效应使儿童成为家庭的核心

l  当前我国0-14岁以下儿童2.6亿,占总人口18.5%; 我国儿童消费在家庭总支出中所占比例超过33%,全国0-14岁孩子年消费总量过万亿元;

l  儿童消费市场性质从保障基本生活消费发展到成长性消费的新阶段。(在旅游的过程中使孩子身心都受到教育,加强孩子与家长的娱乐互动,本项目可参考爸爸去哪了里面的悠波球、山地自行车、平底滑板车等互动项目。)

b)  三代同游——我国男性60岁、女性55 岁以上的老年人已达1. 33 亿,并以每年3. 2 %的速度增长,旅游是最适宜“有闲 + 有钱”阶层人士的活动。综合我国居民收入持续增长及人均寿命不断延长两种趋势, 老年人无疑是越来越大的旅游市场。项目可提供养生阁、茶庄、红酒园、老年人会所、SPA等老年人热衷的活动。

c)   夫妻二人游——主要为新婚期并无子女负担的家庭,这种年轻的家庭更倾向于现代富有生活气息的度假旅游地。由于现在的年轻人并不是一结婚就准备要孩子, 新婚期的时间越来越长,因而可将这类家庭视作潜力巨大的旅游者群体。蜜月酒店、浪漫的度假庄园、购物街是消费者的首选。


三. 核心吸引力(HIGHTLIGHTS)

1.        欧式风情小镇(EUROPE TOWN)

欧式风情小镇是我们对项目的基础定位,经市场调查研究,眉山周边成都、乐山、雅安等地多数为古典文化为卖点的地产商品,眉山在此类产品中明显处于劣势,川渝地区也从不缺少古典文化的旅游产品,这些都对当地人缺乏吸引力。我们需要寻找的是差异化产品,充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的欧式小镇会对眉山人有更大的吸引力。

A.                                                      欧式风情小镇风格研究

a)      地中海风情小镇——欧洲地中海北岸一线的建筑,特别是西班牙、葡萄牙、法国、希腊、意大利这些国家南部沿海地区的住宅,纯朴的颜色红瓦白墙,众多的回廊、穿堂、过道,一方面增加海景的欣赏点的长度,另一方面利用风道的长度增加对流,形成穿堂风这样被动式的降温效果。

优势:地中海风格建筑集古典与浪漫于一身,骨子里的阳光、高贵与人文深得全世界广大中高层阶层人士的喜爱与认可。地中海风格非常适用于独栋别墅、联排别墅、花园洋房、高层、商业等业态。

劣势:地中海风格小镇多搭配大面积水系,景观对水系要求较高,同时辅以大面积开敞的庭院。

b)     英伦风情小镇——英伦风情建筑作为一种尊贵生活的代表符号,往往伴随着很浓的教堂气息,给人以庄重、神秘、严肃的感觉。屋顶坡度较陡,多重人字形坡屋顶,窗户的尺寸一般都比较小, 局部屋顶及墙面有砖工精美的或真或假的红砖砌的烟囱。体型简洁,进深较大,空间灵活适用,外立面以灰、米、棕色调为主。整座建筑朴素清新中透出雍容闲雅。

优势:在近年来英伦风情别墅一直是市场上非常火爆的建筑风格,英伦建筑艺术感强烈,建筑中的塔楼、城堡元素给人以庄严肃穆的感觉。绅士风度翩翩的英伦风的服饰也在全世界焕发着永恒的魅力。

劣势:窄小的窗户对建筑内部采光带来了不利的影响,英伦建筑一般进深较大,对建筑内部空间利用提出了考验。英伦风包装需要对项目软件进行全方位的提升,如服饰、娱乐活动、音乐等。

c)      托斯卡纳风情小镇——源于意大利中西部托斯卡纳地区,是世界四大园林风格之一。托斯卡纳风格是乡村的,简朴的,但更是优雅的,它是建筑与大自然有机结合。其风格在建筑外观上,通过采用天然材料,如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理。托斯卡纳风格的建筑通常在入口处设置富有戏剧性的塔或是圆形大厅,庭院内设有喷泉、壁式、壁炉、铁艺围栏、百叶窗等等。(成都号称“中国唯一的时尚创意欧式小镇”的麓镇就是托斯卡纳风情小镇。)

优势:景观环境优美,其标志性的橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松以及古老的庄园是托斯卡纳的符号,是当代人们寻求悠然、浪漫、温暖情怀的最好居所的精神寄托。

劣势:建筑容积率较低,前期资本投入较大,需要强调植被的搭配。

2.        温泉度假(HOTSPRING)

温泉旅游是国内目前流行的形式,可以作为本项目的一个主要卖点。旅游者以体验温泉、感受温泉沐浴文化为主题,达到养生、休闲、度假为目的的时尚旅游。这个市场同样也需要温泉旅游开发商寻找合适开发模式来顺应市场和形势的发展。

温泉旅游项目的经典开发模式主要有:特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”、温泉休闲乐园模式——“温泉+运动游乐”、温泉康复基地模式——“温泉+康复疗养”、温泉生态庄园模式——“温泉+生态农庄”、温泉度假社区模式——“温泉+旅游地产”。

温泉度假社区模式——“温泉+旅游地产”: 由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值,为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势,往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力。因此,“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。

温泉旅游打造要点:

a)  温泉与自然观光相结合——与森林资源、山水风光相结合、沙滩和阳光等相结合(本项目并无合适的自然资源可利用开发);

b)  温泉与运动游乐相结合——

l  温泉+水上游乐活动,典型案例:北京温都水城的水空间、被称为“中国动感第一泉”的广东恩平锦江温泉、华东最大的温泉浙江武义清水湾·沁温泉等;

l  温泉+高尔夫,典型案例:上海太阳岛高尔夫温泉旅游度假村、北京龙熙温泉高尔夫、广西嘉和城温泉谷、天津宝坻珠江帝景温泉度村等;

l  温泉+综合游乐典型案例:珠海海泉湾;

c)  温泉与饮食文化相结合——温泉+特色饮食——旅游者在浸泡温泉之后体力消耗较大,需要及时补充食物,而旅游地的特色餐饮服务,既可以增加温泉旅游开发的综合收益,也可以为温泉旅游增添新的内容。温泉旅游地的特色餐饮有两个基本要求,一是重视餐饮的形式,二是强调餐饮的保健性。典型案例:台湾“汤围温泉”

d)  温泉与养生药膳相结合——天沐温泉推出了温泉鸭、温泉酥鸽、温泉水鳖、温泉蒸蛋、温泉焖鸡等系列养生菜肴。

e)  多样性温泉浴——在日本本州岛的箱根镇,有一家Yunessun温泉馆。在馆内有25种特殊的温泉,包括古罗马温泉浴、土耳其桑拿浴、深海浴等等。

3.      樱花(SAKURA)

近几年,樱花在我国园林中的应用呈上升趋势,各景区、公园以及道路两旁、街心绿化广泛栽植樱花,同时各类樱花专类园纷纷建成,而且樱花也走进了大学校园、生活小区、办公区的绿化中。樱花为落叶乔木,花白色或粉红色,花期4月,持续约50天,与叶同放或叶后开花,春天赏樱逐渐成为人们春游的首选。

樱花的主要种植形式:

a)   建立樱花专类园——樱花专类园,一般称为“樱花园”。每当樱花开时节,满园灿烂如霞。

b)  樱花群植——除樱花专类园外,樱花在景区、庭园中也可以群植。三五成从或者跟多群植,均可形成美丽的景观效果。

c)   樱花孤植——樱花树形高大潇洒,较适宜在园林中孤植欣赏。草坪上,雪松前及景墙边等环境,樱花孤植均可得到良好的观赏效果。

d)  樱花依塔伴庭——我国造园大多以建筑为主体,而好楼又须好花映。樱花浪漫轻盈,掩映于亭台楼阁间,既可丰富艺术构图,又可协调周围环境的自然景观。

e)   樱花临水点桥——垂枝樱花枝条自然下垂,潇洒飘逸,是配置水景的重要植物之一。水景是中国园林重要组成部分,可谓无水不成景。溪流淙淙,垂樱弄影,轻点桥栏,堪然如画。而且樱花飘飞时,落英浮水,动静相宜。除了垂枝樱,有些直枝樱临水,景观效果也很好。

f)    景墙植樱——景墙在庭园中是不可缺少的,景墙植樱,可谓“满园春色关不住,半树樱花出墙来”。樱枝出墙,其景自出。

g)  樱花行道树和街心绿化——樱花的一些品种(日本关山,然井吉野等)树形高大,是樱花行道树和街心绿化的优良品种。 

h)   制作樱花盆景——樱花制作成盆景,别有一番韵味。东湖樱花园在2006年、2007年樱花节期间展出了大型樱花盆景,受到了同行和游客的好评。


  诺狮程总向眉山市泯东书记、市规划局刘局长、信合地产刘总现场汇报田园泯东国际度假区策划规划


汇报现场(诺狮程总向眉山市泯东书记、市规划局刘局长、信合地产刘总现场汇报田园泯东国际度假区策划规划)

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