【产业分析】中国养生养老地产发展研究

导言

    自古以来，人们一直向往着归隐田园，于云山雾里追寻长寿与养生之道。现如今，伴随城市化进展，人离自然却越发遥远，甚至，都市的快节奏生活正不断侵害着人们的健康。中国养生养老地产，这个新型地产模式应运而生。

一、养生地产概念及相关定义

    按照世界联合国健康组织的调查显示：商业社会中的人群中有20％的人是患者、75％为亚健康人群、只有5％是健康人。不难想象，现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，生态环境恶化和环境污染造成的疾病也在不断威胁着人们的生存安全，全球有87％的都市人有生态移民的愿望。

    伴随着人们物质生活水平的提高，养生地产所营造的健康人居理念，越发受到各界追捧。科学规范的市场引导，也使得以健康和养生为主题的中国养生养老地产开发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。

    所谓养生地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式，概括称之为养生地产。

1、养生地产的市场需求

    亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12％，比上年上升了0.4个百分点。据报告称，我国面临严重的人口老龄化趋势。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。通俗地说，就是这70％的人通常没有器官、组织、功能上的病症和缺陷，但是自我感觉不适，疲劳乏力，反应迟钝、活力降低、适应力下降，经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态中，自觉活得很累。

    解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：人体就像一个弹簧17173，外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。

2、养生地产的市场导向

    中国养生养老地产，包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能，在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则，将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理，再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者，进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导，就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销，专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者，并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。

    中国养生养老地产，是人居产品的理性回归，也是对人生价值的全新认定；养生地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。

3、养生地产的开发原则

    中国养生养老地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域，滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照；住宅建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新，使得居住空间除了更具有科学性外，还要更加符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置，如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化，如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等，既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化，提高养生产业链的就业功能和创业功能，使得养生社区开发与养生产业完美结合，创造出养生地产独特的产业运营优势。

二、中国发展养生地产恰逢其时

    随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题已经成为重大社会问题。据预测，到2020年，中国的老龄人口将增加到2.5亿左右，面对这样一个庞大的老年消费群体，任何人都不会无动于衷，“养老产业”也随之应运而生。旅游对于亚健康或是患有慢性疾病的老年患者来说，并非任何一处景点都能起到“包治百病”的作用，老年人应该选择一些有针对性的旅游景点去养生。而说起养生，许多人联想到的就是老年人，其实在繁忙都市中，每天呼吸的是汽车尾气，整日面对的是电脑辐射，就连饮食也很难保证足够健康，很多青年人都呈现“亚健康状态”，以致更多的年轻人才是“养生”的热情追随者。

1、我国养生养老地产发展概况

    旅游养生养老地产在我国还是一个比较新鲜的概念。首先，旅游业涉及地产这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。

    随着养生旅游的日益发展成熟，中国养生养老地产因其“养生+旅游+房产”三管齐下的开发模式也备受社会各界投资者的青睐。2010年12月，万科正式宣布进入老龄化养生住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商也跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养生养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养生养老产业项目。一时间，各方对于养生养老地产的关注度达到高峰

2、我国养生养老地产SWOT分析

    SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是优势，W指的是劣势，O指的是机遇，T指的是威胁。在此将运用SWOT分析方法，分析我国养生养老地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国养生养老旅游地产的前景进行预测。

    旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科·费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游逐渐取代了观光旅游，成为大众更青睐的旅游方式。我国在3-5年内，将可望形成更大的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来更为旺盛的市场需求。

    利好的宏观前景。随着中国经济的持续发展，我国目前每年有3000万人次外出旅游，旅游业消费更是日益增长。其中，度假型置业需求以每年24％以上的速度增长，市场趋势已势不可挡。中华房商合作联合会执行主席贾卧龙认为，在宏观调控下，一场行业洗牌已悄然开始。此番调控不仅意在“遏制部分城市房价上涨过快”，随着调控深入，推动整个地产转型以及中国经济转型已经上升为调控与市场调节的合力使命。与住宅相比，旅游地产正在迎来春天，而旅游地产之中，又以养生地产更被市场关注。

    概念的模糊不清。中国养生养老地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致养生地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，一大部分的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，而忽略养生养老的居住初衷，持续走高的地产价格并非经营者长期收益的良策。笔者认为应从市场长远发展的角度，强调其作为休闲养生产品的本质含义。

    进入门槛较高。开发休闲养生地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游度假地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。

机遇：

    中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。

    加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。养生养老地产作为房地产业与休闲度假旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛前副总理曾在全国旅游工作会议讲话中指出“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游休闲方式”，这为养生地产的发展创造了良好的历史性机会。

挑战：

    信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国休闲度假地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。

    人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游养生地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。

    现阶段我国养生地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段，但是可以预见，我国的养生产业潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

    经济的发展，人民生活水平的提高，是催生养生地产的前提条件。千百年来，人类一直为生存和人类的繁衍而努力，不断战胜自然界，成为地球的主宰。在追求社会发展的征程中，科技的提高，现代工业文明的出现，提高了人民的生活水平的同时，带来了自然资源的破坏和摧残。工业文明的发展，让人类越来越渴望最自然的环境和最安逸的生存空间，人民开始追求更高层次的生活需求。居家生活的多样性也得到了充分的释放。收入的差异性、工作的地域性、投资的不同需求等等原因，使人们在选择居家生活的方式上，逐渐体现自身的个性化的需要。其中以事业有成的社会中坚一族和退休金丰厚的老年人一族，在选择居家生活时，选择舒适度更高的居家条件，更多的侧重对周边环境的选择。另外，一些追求高品质生活的城市新贵族阶层，也对这种新型的物业产生了浓厚的兴趣。人以群分，在经济比较发达的沿海城市，把家安在自然风景怡人的地方，是所有追求高品质生活享受的先富裕起来阶层的共同选择。比如：香港维多利亚海湾的高档住所、山东烟台的近海度假洋楼、海南三亚的海景别墅，都是有名的富人阶层社区。

    正是在这样利好的环境推动下，养生地产也正在从沿海城市向经济强劲发展的中、西部城市延伸，刺激了内地休闲养生地产的发展。所以说，养生地产的出现是人居水平发展一定程度后的必然规律，也是中国旅游产业发展的必经之路。

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