旅游地产的光与影——背后的商业逻辑解析

2014年前5个月，不论是海南、云南、贵州等旅游大省，还是青岛、大连、营口、海阳等传统旅游城市，库存高、去化速度慢、成交量和价格齐跌成为当下趋势。海南省的三亚和海口分别发布楼市去化新政。对于多数旅游地产项目而言，2014年1—5月也备受煎熬，雅居乐、碧桂园、恒大和世茂房地产等以旅游地产为主的开发企业在经历了2013年高速增长后，2014年普遍遭遇增长瓶颈，部分开发企业或难完成全年销售任务。
继房地产受到严重冲击之后，旅游地产也进入了“寒冬期”，事实上，旅游地产中的许多资金就是从房地产中溢出来的，如今房地产市场受挫，旅游地产自然也不能保全。目前投资者投资旅游地产多数是出于投资目的，刚性需求不显著，在地产市场发展前景不明的情况下，旅游地产出现“硬着陆”的可能性较大。
前几年旅游地产处于快速发展期，各大地产商拿地热情高涨，已经完成了第一轮布局。然而这轮发展草莽气息浓郁，地产商实行“快字诀”，以抢占地盘为主要目的。虽然在旅游地产发展初级阶段，经营模式尚未成熟，但市场依然较为追捧。当时投资者看到更多是旅游地产的发展潜力和升值价值，而忽视了其发展风险。
         旅游地产的确可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。而旅游地产往往又涉及商业混合业态，这就会产生一个投资需求巨大的问题和政策边缘的问题，若在市况不佳时，“擦边球”又很难打的情况下，就可能会影响开发商的资金链，而导致开发搁浅，同时给投资者造成损失。
真正的旅游地产开发并不是如文字所述的以地产为核心的环境开发策略，本质是在城市郊区打造一个旅游目的地综合服务产业集群。如果一个投资商，对旅游地产的概念只简单看成是环境营造和房地产开发，那么对产品理解的浅薄、投资的草率和对未来发展可能遇到问题的短视将决定未来开发之路必然坎坷。所谓的旅游目的地综合服务产业集群，不是一个故弄玄虚的产品概念，而是众多保障项目成功要素的最基本组合。从产业链布局和商业模式的必要性来说，完成一个旅游地产开发项目，三大方面的投资必不可少。
     其一，旅游吸引物的打造。

需要颠覆对旅游地产的表面意义的认知，旅游吸引物才是旅游地产开发真正的核心难点和重中之重。

其二，环境营造，旅游的本质是让游客换个环境看世界。

在市场向休闲度假旅游升级的背景下，环境营造成为旅游地产开发的重要条件，高水平环境营造必不可缺。

其三，盈利依赖于地产开发。

房地产开发，当前中国文化创意产业刚起步，在商业模式上无法模仿美国迪斯尼这类行业巨子，因此当前市场绝少有独立的旅游项目可以盈利，绝大多数旅游项目盈利还是需要依赖地产开发。
       在旅游地产的开发地区上，目前我国旅游地产的开发已经形成了明显的区域性，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区分布了约占全国85%的旅游地产项目。而全国五大旅游地产片区中，海南，是旅游地产发展最早也是开发项目最多的地区，与此同时，西南片区项目开发数量仅次于海南，昆明、丽江、大理、西双版纳、重庆等旅游资源型城市是旅游地产开发的集中区域。渤海板块中，青岛、烟台、威海是旅游地产开发数量最多的城市。长三角地区的旅游地产项目并不多，主要是由于该区域城市化发展较发达，旅游地产可用资源相对较少。珠三角地区旅游地产发展较晚，旅游地产发展规模也相对较少，两广地区的旅游地产发展在五大区域中发展规模最小，但是发展潜力最大。