如何基于互联网思维看城镇化

在我们描绘的城镇化的方法论之前，我想简单的对于城镇化的属性做一个判断。大家都知道，在业界我主要是以战略顾问或者说是以战略咨询师这样的一个身份，从事我的业务，在过去我给万科、TCL、波司登、青啤，给他们很多企业做过战略规划，像万科的十年战略发展规划就是我给他们做的。当我在思考城镇化的时候，我仍然想从战略的层面去思考，也就是要回答，城镇化的属性是什么？

当我们谈到属性的时候，实际上是想说。这个事情的根本力量是什么？我们可以简单的做一个对比，比如说住宅的属性是什么？当年我给万科做战略规划的时候，第一件事情就是研究房地产的属性。当我们讨论属性的时候，其实是在讨论背后的根本力量。例如住宅的属性，其实它在中国人的眼里，第一个属性是“家”。一旦我们把住宅当成家，你买的就不是住宅，而是家。从社会学意义来讲，中国房地产市场和欧洲、美国就有非常大的不同。因为只有在中国，我们才把住房当成“家”，这是它的社会学属性。

由于在中国投资渠道的缺乏，金融市场的滞后，住房的经济属性体现成为金融的投资工具。这是住宅的第二层属性！所以，基于这两层属性，我们才来考虑住宅的功能属性。作为生活的空间结构，怎么形成一种产品做地产。当我们以这样一种根本属性的方式来看的话，我们会发现中国的住宅市场就和美国、欧洲、日本完全不一样。因为在哪些地方，住宅是不扮演“家”的属性，主要是不扮演投资的属性。

一旦我们以对比住宅属性的分析方式来看城镇化的属性时候，我认为城镇化最重要属性，是人均GDP超过8000美金之后的中国市场力量。这是我对中国城镇化根本属性的思考！中国今天城镇化问题的讨论，最重要的基本点是：中国的人均GDP已经超过了8000美金。当人均GPD超过了8000美金之后，市场会出现一种全新的消费力量的结构调整。这种消费力量结构性的调整将会影响住宅空间上的分布。这个分布就叫城镇化！

简单的说，过了8000美金的城市中产阶级，他们在3000美金到8000美金之间完成了住房和汽车消费，他们慢慢走向了以“体验”、以“感知”，以“社会属性”为根本属性的“轻奢侈”消费时代，在这个阶段，人们追求的是人与人之间的幸福，追求的是人的感知幸福，人的瞬间幸福。这种幸福，在城市里是找不到。由于城市主要是作为专业化的工作场所，城市已经造成了邻居都互相不认识，在一个公司里面跨部门的同事都互不关心。这是一种以功能和效率为前提的组织形态。

而当人均GDP超过8000美金之后，人们就有足够的经济的能力去回答一个问题：难道城市的这种生活和生存状态，就是我们生活的目的本身吗？当他的经济能力超过了对日常功能消费的时候，就会发生巨大的生活方式的变迁。这个变迁就是，大量的城市人口会向郊区，向风景优美，向生活场所的聚集。

刚才我分析的这个路线图是非常重要的，因为它回答了今天为什么我们要去做一个结构上的经济调整。这个经济调整的名字就是城镇化！人均GPD超过8000美金之后，全世界都有一种趋势，它叫“逆城市化”，或者说叫“再城市化”。也就是说，超过8000美金之后的中产阶层，重新去寻求生活目的、生活价值和幸福感。就是因为这种强大的生活方式的变革，造就了大量城市人群到城市郊区去，甚至到更远的一些生活目的地去寻求他的幸福归宿。

这是非常明确的中产阶级消费力量！这也是为什么今天我们讨论城镇化的时候，你不讨论电商、不讨论互联网，你忽略了这个时代最强大的市场力量。今天，最强大的市场力量，就是消费的力量。而今天的消费基本体现为互联网的力量，大家可以看一下，我们现在讨论互联网的力量，讨论的是“淘宝”、“天猫”、“微信”、“嘀嘀打车”，这些都是消费，只不过通过互联网去实现了“消费”。

但是，通过互联网实现的“消费”，和不通过互联网实现的“消费”是完全不同的。我们第二部分要讲，中国的城市化和西方的城市化最大的不同，在70年代，在美国、法国这些国家60年代就开始的这样一个进程。他们大概花了20年左右的时间完成了这样一个进程，日本、韩国大概从80-90年代，用了20年。中国真正的逆城市化，大概是在2013年左右，人均GDP过了8000美金之后，开始的城镇化，这种城镇化的力量主要是体现为，以互联网方式的消费形态。

这就是我讲，中国城镇化属性的根本原因！而农民进城，我不认为这是城镇化的市场力量的根本属性。农民在城镇化过程中，完成自我身份的转移，去分享城镇化中，消费力量变化带来的创业机会和经济利益。这是一个经济过程和一个经济结果，这是一种社会变革和社会变迁。但是这不是根本性的力量！

我的这样一个分析，清楚回答了城镇化的一个根本属性和根本力量。这个根本力量是中产阶级的消费驱动力，严格来讲，是人均GDP超过8000美金之后的消费驱动力。正是因为有了这样一个消费驱动力，我们才有资格实现城乡一体化，怎么让农民完成身份的转移，怎么让农民拥有公平的的市场机会来创业，怎么让农村的农产品和资源禀赋转化为市场价值。这个背后的动力，都是基于人均GDP过了8000美金之后中产阶级的力量。

我发给大家的课件里面，清楚的标明了中国在2012年人均GPD超过了8000美金的城市，这些城市的总量有92个。大家可以发现，当中国主要的大中城市，人均GPD达到了8000美金之后，像北京、上海已经超过了1.5万美金之后，这种消费力就成为一种强大的经济转型力量，因为这些消费不是主要体现在我们讲的城市消费内部。例如，汽车、家电、住房都是在城市发生的，只有在8000美金之后的“体验”式消费，这种“吃喝玩乐”的消费，没有办法在城市实现。

我们要谈一下，城市的创立，这背后的力量。城市的聚集，本身是贸易的空间结果，全世界的主要城市里面，像威尼斯、香港，这样的城市，在古代和现代的兴起，背后都是商业化和贸易化催生出来的，随着工业化、专业化的生产方式的出现，进一步要求城市的集约化。城市在一开始的出现就是一个功能主义的结果，或者说是一个“效率”的结果，不是一种生活的聚集。

这就是一个历史的轮回，当人均GDP超过了基础的功能需求，当人们不把工作和挣钱当成生活的目的时候，人们自然要回答一个问题：生活的幸福是什么？生活是为了什么？大家接下来可以看到，在整个全球，不同的国家在不同的时期都出现了“逆城市化”的潮流。记住！背后是人均GDP超过8000美金之后的市场力量。为什么要强调8000美金呢？是因为这种消费性质跟8000美金之前完全不一样，8000美金之后的消费是一种体验式、感知式的、品牌性的、社会交往式的消费形态。而不是功能性的消费，也就是说过了8000美金之后，再有没有人谈“性价比”这个词。

只有“个性”、“独特”这个词，人们会为自己独特喜好去买一个LV，人们会放弃每天几十万的生意，在一个乡村住上几天。这些都不能用“性价比”去解释，只能用一个东西去解释，只能解释为生活带来的价值观变迁。

一旦我们把这样一个逻辑线索分析出来之后，一个特别简单问题就是，中国的城市化进程，会不会像美国一样、日本一样、欧洲、韩国那样，通过自然的20年左右的，卫星城，城市与郊区的空间结构的调整，来完成人口的分布和城市生活的变迁呢？

我个人的回答是，结果是一样的，但是路径是不一样的。路径不一样，主要有两大原因造成。第一个原因，欧美国家的工业化体系里，空间布局的调整，是通过企业的竞争完成的。现在美国的各种乡村和小镇里面，你会发现它的基础设施都非常详尽。各种基础的商业和业态都非常合理，甚至是40年、50年，企业或者市场力量竞争的结果。这个力量在今天突然发现有一个巨大的转变。

例如，传统的消费力量或者企业的竞争力量，主要竞争的源泉是什么？今天讲企业的竞争基础力量可以有三个：1、渠道；2、品牌或者广告；3、人员成本和租金成本；大家可以看一下，服装这样的产品，本来按照道理来讲，服装是非常不适合做电商的！但是，为什么服装在中国的电商里面是最大的品类呢？服装的租金成本、人工成本、渠道成本、广告成本占到了主要售价的70-80%。

也就是说，一件50元出厂的服装，到了零售阶段，可以卖到6-8倍的价格，可能要卖到300-400元钱。这样一种空间工业化的生产方式，就是过去几十年，欧美缓慢的市场变革的体系造就的。当今天中国成为世界上电商发展最快国家之后，你突然发现，为什么中国电商比欧美发展要快？像家具啊、像服装最不适合做电商的东西在中国反而获得了最大的发展。

结论是：中国的经济结构和市场力量的分布非常不合理。中国市场经济的发展地区差异、空间层次的差异非常大。当这种差异巨大的时候，就导致他的租金。

所以，正是因为中国基础结构不合理，导致了中国的移动通讯的发展要快。通过这样的一个对比，为什么中国今天的城镇化要用电商的方式来讨论和思考，是因为电商在今天扮演了对于不合理的经济结构和市场力量的攻击和反思，所以电商不仅仅是一种交易方式，不仅仅是市场的存在方式，更是一种颠覆者和革命者的角色！

它的颠覆和革命不是体现在它的交易方式上，而是体现在它对现存市场结构中不合理地方的摧毁上。所以，大家可以看到，今天的百货都做不下去了。道理很简单，它太不合理了。

大家都清楚，所谓城镇化就是成熟的中产阶级到城郊或者更远的地方寻求他的生活消费或者生活价值。这就是消费业，或者叫服务业。我给大家一个基础数据，中国在十五规划、和十一五规划，你看它的所有指标，基本都完成了，但是有两个指标，在这两个阶段都没有完成，什么指标？第一个就是第三产业就业人群占总就业人口的比重。第二个就是第三产业占GDP的比重没有完成。连续两个五年、我们这两个目标都没有完成，这说明了什么？

这说明了一个非常不合理的市场现象，中国的消费业的投资回报率不够，一个产业不发展的最好解释就是它的投资回报率太低。为什么中国的房地产有那么大的发展，道理很简单就是因为它的投资回报率太高了。所有的行业的老大都去做了房地产！中国的第三产业不发展，是因为它的投资回报率太低。

大家对比一下，郑州这样的城市第三产业占GDP的比重只有39%，39%比越南和周边的东南亚国家都要低。大家都非常清楚，消费业，第三产业就是我们的幸福感，也就是我们的幸福感是体现在消费上的，我们就很感慨，我们的中产阶级要到城郊、要到外面去消费。如果消费业在城市里面都不挣钱，你把它搞到农村去，它怎么可以挣到钱呢？如果消费业在农村不挣钱，你怎样去做城镇化呢？

所以，这就是今天中国城镇化的尴尬，或者说今天中国城镇化为什么获得不了突破性的进展，就是因为它解决不了基本的问题。中国的消费业，投资回报率严重偏低。大家非常清楚，当一个行业的投资回报率太低的时候，一个产业没有人可以挣到钱的时候，这个产业就没有优秀人才。所有人才是往高回报的行业里走的，像金融，有才华的人都往这里去走。道理很简单，收入高！消费业的投资回报低，就吸引不了人才。

一般的人马上就要挣钱，你的投资回报率不够，下面就更不够。大家就发现城镇化就僵在那里了！你的产业马上就想挣钱，没有钱就不干，因为他没有远见，这两样结合在一起，大家看中国的城镇化怎么去玩？

这就是电商城镇化的由来！当我们发现这种不合理的市场结构和不合理的产业结构成立的时候，反问什么是电商？电商就是针对不合理的市场结构、不合理的产业结构进行攻击，攻击的不合理的成本结构。例如，服装为什么可以成为中国电商的第一大品类，是因为它的渠道租金、广告成本，各种附加费用占到了成本的主流，厂家越来越不能挣钱。

那同样的道理去问，中国的服务业为什么不挣钱？道理简单，对比欧美与中国的服务业最大的差别是什么？这个服务业里面最大的差别，不把服务也当成高价值的产品。我们只给硬件付高价，而不给软件付高价。我们只给东西付高价，而不给人付高价，这就是中国和西方服务业最大的差别。

于是，我们要问一个问题。中国为什么硬件值钱？而软件不值钱呢？不愿意为人付钱，为优质的人付钱呢？

道理很简单，中国服务业的盈利方式主要是以租金的方式体现出来的。例如，你在一个火车站（人流聚集）的地方就可以挣到钱，当在这挣到钱的时候，你突然会发现要把大量的租金付给火车站，付给机场。要素是成本要素，人们就把这种成本作为竞争的主要要素。

第二个是，我们没有把人作以分类的方式去做经营。服务业不能做高价，是因为没有产生类别的消费。看一下高档消费，专为某一类人设计的消费，就是高档消费。事实上，真正的消费的溢价，来源于人和人这样的关系。就像打麻将，你打一个麻将的幸福感来源于你在和哪几个人在打！你要换一个人，幸福感就很差。基于人群的聚集，人们是可以进行溢价的。

大家去看，中国以某一类人群聚集而创造的这种消费业态的地方，就像丽江一样，它为80、90服务，基于一种艳遇文化或者说是疗伤文化，建立起的独特的消费体系。在那个消费体系里面，投资回报率就够了。因为在那个地方，人们主要享受不是硬件，而是因为那里创造的软件文化，以及人和人的交往关系。

如果以这样的方式，大家突然发现这就是互联网的天下了，或者说，这就是互联网的价值。为什么？大家可以看一下微信，微信之所以成为移动电商，成为电商2.0的入口，就是因为微信创造出了人群的类分布。微信里面最活跃的微群，微群就是社会学里面讲的自组织。就是一群人基于共同爱好和价值观的自组织。所以，这就是我讲电商城镇化的基础入口。如何基于人群聚集，去寻找它的文化类别，基于文化类别去创造出人的享受和互动；。

大家对比一下我刚才讲的丽江就知道了。突然发现，整个城镇化的玩法，味道和属性就发生了根本变革，因为城镇化如果是这样一种人群聚集，是一种基于客户反向定制的空间城市、设施结构体系的话。简单讲，基于某一类人创造出空间和消费场所的话，你会发现这是一个非常缓慢的过程。因为，这个过程里面是很难见效的，而这样一套所谓的互联网金融，所谓的很快的把消费者变成投资者的方式就出现了。

当消费者直接成为投资者，就是所谓的众筹、众投、众创和众包等等这些新的互联网的消费组织形态出现的时候，你就会发现，它把它的组织过程缩短了，把它的经营方式变化了，把它的资金来源变化了。也只有以这样的方式，才能把消费业的经营成本结构给改变。这是第一个要点！第二点，当我们以消费的人群类别来衡量城镇化项目价值的时候，你发现这是一个金融的标准，而不是一个硬件的标准。衡量项目是否有价值，不是以这个项目打造了多少建筑，打造了多少设施和硬件空间，而是衡量这个项目聚集了多少人去哪里，聚集的这群人属于哪个类别作为资本的价值体现。

这个就变成了像今天互联网的玩法了，把人作为价值的衡量方式显然是跟我们以住宅为导向的这种硬件思维，是完全不一样的。我今天主要从理论的角度跟大家分析了中国城镇化方面的几个重要结论。

第一个结论是：中国城镇化的根本属性是，人均GDP超过8000美金之后的中国市场力量，这是中国城镇化的根本动力，中国的中产阶级获得了高收入之后，如何去转变他们的生活方式，这是城镇化的动机，或者叫市场力量。

第二个结论是：一旦我们把中等消费人群，作为主要的市场力量时候，中国的城镇化的市场力量与西方的城镇化市场力量区别在于，我们市场中的不合理程度远远超过西方。我们空间的成本结构远远超过西方，我们就需要一种特殊的力量去打破这种不合理，而在今天这种特殊的力量显然是电商和互联网。

第三个结论是：一旦我们以互联网市场力量来衡量城镇化项目的价值时候，它最重要的衡量标准就不是设施价值，而是软件价值。真正的价值是有多少人去那，有多少人在那里。更重要的是这些人是不是一个类型！也就是说同一个类型的人才是城镇化项目的价值。这是我理解的城镇化！

如果基于三个结论，人均GDP超过8000美金之后，中国中产阶级才是中国城镇化的市场力量；第二，中国的城镇化的市场力量与西方的城镇化市场力量区别在于，不合理的成本远远大于西方，注定了中国要通过电商和互联网来摧毁这种方式。第三，电商的方式导致了项目的价值不是设施的价值，而是人的价值。这是我们做城镇化的三个基本入口。

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