【旅游地产】中国楼市市场变革引发旅居地产新革命

缘由一：推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，弱化刚性需求

       青壮年夫妻继承多套住房，这一部分人的购房率也将大幅减少，改善型产品也将失去购买力。中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运，融旅游、休闲、度假、居住为一体的旅游地产因具有更好的自然景观、建筑景观、完善的配套和极高的投资价值而获得一些投资者的青睐。

       最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。

一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。诺狮旅游景观规划认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。

缘由二：主力购房人群见顶

      研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。

      统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

       以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。

缘由三：十年后住房供应远远大于需求

      如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？

      业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。

     10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。

     从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。

     十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。

旅居地产迎来新机，旅居度假市场规模将达到7500亿元/年

      欧美工业化和城市化发展带来的环境污染，促使众多中产家庭逃离城市，每年定期选择环境和气候优良的海滨、湖滨、山地和温泉等具有医疗保健性质的地区度假，以此消除疲劳、疗养身心、增进家庭健康和亲情。中国城市环境目前正面临和19世纪欧美国家同样处境，未来5-10年，在生态环境优良、没有污染的度假目的地度假和疗养将成为小康家庭生活常态。同时，购置一套真正具备度假、养生和投资功能的旅居度假物业也将成为中国小康家庭的新标配。

      随着“带薪休假”制度的落实，到2020年将有50%的城镇中产家庭，即1.48亿家庭每年可以至少度假旅游一次，以每个家庭度假一个月、平均每月的旅居住宿费用5000元计算，旅居度假消费市场规模将达到7500亿元/年。

       旅居度假消费必然引发旅居物业投资高潮，到2020年，保守计算有20%的城市中产家庭(5940万户) 具备购置旅游地产物业的能力，以每户50万资产计算，规模将达到近30万亿元。以上部分观点来源于专家点评。

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