休闲农业用地有限制，到底应该如何规避？农业旅游规划

休闲农业的用地问题是众多休闲农业投资者非常关心的问题，而且也是个老大难题，好多年 了，一直都未改变，而且政策还有愈演愈烈之势，致使很多有意投资休闲农业的朋友也在观 望。为帮助有意向投资休闲农业的朋友，今天，亮眼辩景就给大家梳理一下休闲农业中用地 有哪些限制？如何规避这些限制？不是所有的土地都可以用来做休闲农业用地的，对于农村 休闲农业用地还是有限制的。

一、哪些地可以作为休闲农业用地？ 1、农民自有住宅，闲置宅基地 在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重 建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而 且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批难度和建设成本。 《农业部等11 部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定 支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农 业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。 2、农村集体建设用地 农村建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个 人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。 主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设 用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。 3、四荒地 “四荒地”是农村较丰富的土地资源，包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集 体经济组织所有的“四荒地”，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行 经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限 最长不得超过 50年。 2016 年中央一号文件以及《农业部等 11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农 业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部 少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。 4、城乡建设用地增减挂钩 城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和 质量验收合格后，再用作建设用地。 转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：数量上——异地垦地与当地占地面 积之比，可根据不同情况，分别为3 倍、4倍、5倍；质量上——保证新垦地总产量大于所 占地原产量。 异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证 18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究， 比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

二、休闲农业用地有哪些限制? 1、不得占用基本农田 基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有五不准： (1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网； (2)不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破 坏耕作层的生产经营活动； (3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设； (4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围； (5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。 因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。 2、不得超越土地利用规划 各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件， 土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用 年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安 排。 休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积 极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。 3、严禁扩大设施农业用地范围 以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场 所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大 型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农 用地管理。 进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农 建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而 且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。

三、如何规避这些用地限制？ 在休闲农业开发中大致存在六种方式来规避休闲农业用地限制。 1、用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设; 2、 以建设临时生产用房名义进行修建; 3、修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求; 4、修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除; 5、建设温室大棚生态餐厅; 6、用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。 以上方式打起了政策的“擦边球”，用以规避土地监管，但这些方式都碰触了土地使用政策 的红线，根本就无法规避休闲农业用地的限制，因此存在着很大不确定性和风险。亮眼辩景 认为其实最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，但这也是最困难的方法，拿 地费用也相对很高。

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