国家战略田园综合体-滨海盐碱地改良农业产业示范园概念性规划

项目委托方：华东有色金属地质勘查局

项目规模：3305亩

服务内容：盐碱地改良、田园综合体规划设计、农业园规划、旅游规划及策划

项目简介：规划用地位于江苏南通滨海园区（通州湾）生态海洋旅游度假区板块北部，且几乎为未能开垦使用的滨海盐碱地，因此，能否将盐碱地改良成功，使之变废为宝已然成为了本次项目规划落地成功与否的重要前提之一。此外，我们也不难发现，项目地地理位置优越，交通便捷，基本开发属性基本完成，并且同属于上海1小时候都市圈和经济圈辐射范围以内。伴随着整个滨海园区的快速发展，其开发潜力巨大。

项目设计理念：项目规划立足于整个南通滨海新区发展的高度来定位全局，以盐碱地改良示范，变废为宝，华丽转身为背景，以高科技生态综合体验化为载体的全新农产业及互动体验模式，是建立在国家需求、科技支撑、市场引领、文化创新基础上的现代滨海生态农业科技产业园。

 2015年9月30日，应华东院的邀请，诺狮项目组赴南通滨海园区管委会就项目规划方案进行专家评审汇报工作。

本次项目规划评审工作于滨海园区管委会会议室召开，  会议由项目盐碱地改良方案及项目规划设计方案汇报两个板块组成。 由滨海园区高层领导及国土资源部、水利管理部、环保局、农业部等相关领导及农业规划专家共同参与评审。与会专家及园区各相关部门领导听取了华东院及诺狮团队的汇报，并对项目规划进行了真诚深入的评价。

与会领导及专家在听取汇报后，对诺狮团队的实力及规划方案给予了高度的肯定和评价。专家认为: 项目规划理念超前，项目定位清晰明确，各功能板块规划布局合理，对项目未来的开发及建设乃至滨海园区盐碱地改良及生态农业产业发展具有十足的借鉴和指导作用。

苏通盐碱地农业项目总体思考

南通周边有许多农业园和生态农业项目，缺的是能够起到盐碱地改良示范作用、符合未来通州滨海新区城市发展规划的农业项目。

项目应在改良盐碱地的基础上，以智慧化、物联网的角度，搭建一个生态健康农业循环体系、形成未来南通甚至江苏的一张重要农业新名片。

一、   项目概况

1、区域环境

南通——长三角城市群的北部，“据江海之会、扼南北之喉”

南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里。南通地处长江三角洲北部，是长江和黄海的交汇处，素有“据江海之会、扼南北之喉”之称。

目前，南通市下辖3区、2县，代管3个县级市，面积8544平方千米，人口729.8万人。

区位分析

项目地与上海市区两地，两地相距约170.4公里，车程上需要1.5个小时左右的车程。

项目地与江苏省南通市的市区，两地相距约42.8公里， 车程上大约需要1.5个小时。

项目地与南京两地，两地相距约276.7公里，车程上大约需要3.5个小时。

通州滨海新区规划

通州滨海新区未来将以“一核四片布局”来打造。核心区：生态海洋旅游度假区；北片区：生活居住区；南片区：新城启动区；中片区：湾西创业生活区；西片区：三余特色新城。

项目是位于核心的生态海洋旅游度假区板块。

结论一：未来项目，完全可以借势“通州滨海新区的发展”，成为通州滨海新区的农业标杆。

2、盐碱地市场分析

盐碱地概况

全世界盐碱地的面积为9.5438亿公顷，其中我国为9913万公顷，主要集中在华北地区、渤海湾地区、西北地区、东北地区等几大区域。

我国盐碱地主要地区分布图

我国盐碱土地资源中已经开垦利用的约有666.7万公顷，有2000多万公顷盐荒地等待开垦利用,江苏省沿海滩涂总面积68.7万公顷，居全国首位，且每年以近1333 公顷的速度增长，是江苏农业发展的重要后备资源。

江苏省沿海滩涂多为盐渍性土壤，盐碱地含盐量较高，且灌溉水含盐量也相对较高，淡水资源季节分布不均匀，盐碱地脱盐改良难度大。

南通及如东滩涂情况

南通拥有210公里海岸线，海岸带面积1.3万平方公里，沿海滩涂21万公顷，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。

项目地位于如东，如东拥有106公里长的黄金海岸线，超过江苏全省的10%，其中滩涂面积104万亩，海域面积6000平方公里。

项目盐碱地的类型

在滨海盐渍区、黄淮海平原盐渍区、荒漠及荒漠草原盐渍区、草原盐渍区四个大类型中，本项目是属于滨海盐渍区的类型。

南通沿海滩涂区域表层及30M深度范围内土壤盐度范围变化为0.5-2%，为典型的弱盐渍土-中盐渍土。

结论二：未来我们项目， 需要在改良滨海盐碱地环境的基础的前提下，进行开发。

3、长三角旅游市场

主要旅游市场数据

上海：国内游客数达2.31亿人次，入境游客数达817.57万人次（常住上海外国人口约50万），旅游收入达3231.15亿元；

千岛湖：全年接待海内外游客796.6万人次，旅游经济总收入70.2亿；

黄山：全年接待量达3040万人次，旅游总收入250亿；

杭州市：杭州市接待总人数7487.27万人次，旅游总收入1191亿元；

南通市：全年实现旅游总收入360.6亿元，增长15.8％，国内旅游收入348.2亿元，增长16.3％。全年接待国内旅游者2737.3万人次，增长12.6％。

乡村旅游市场潜力非常大，短途游成为首选。

据统计，在城市居民小长假出游选择中，选择乡村旅游的占70%以上。同时，越来越多的人选择低成本的短途旅行，旅游消费方向的转变将成为推动乡村旅游产业发展最为深厚、最为广阔的根基。

结论三：未来乡村旅游将成为旅游经济发展的重要因素。

4、当地农业旅游现状以及类型

南通乡村旅游概况

江苏南通市乡村旅游发展迅速，全市共有国家农业旅游示范村点2家，升级乡村旅游点25家，各类乡村旅游接待点超过130家。

南通农业园调查情况

结论四：从当地农业园的分析中，我们可以看出，目前南通农业旅游还比较初级，我们的项目应用3-5年时间，分期规划，分期利用，找到自身的“差异化”，引入亮点和创意，引爆当地农业市场和旅游市场。

5、项目地分析

交通分析

项目交通便捷，基地北靠江苏省主要航道如泰运河，东侧往东延伸向大海，西侧靠近基地城区的主要道路临海高速路。

西侧的临海高速路，是项目目前的主要道路。

盐碱地情况

地块表面积水较多，但地面平整度不够，地势相对周围地块较低。沿海滩涂区域表层及30M深度范围内土壤盐度范围变化为0.5-2%，为典型的弱盐渍土-中盐渍土。

项目地块内盐度较高区域较少，大部分区域盐度都在0.30%以下。

淡水资源——如泰运河

如泰运河是江苏省的主要航道之一，也是全省“三横两纵”航道网的主要支流，承担着如东县近60％的货运量，被列入长三角地区高等级航道网。

南通当地降雨量与蒸发量

南通属北亚热带湿润性气候区，季风影响明显，四季分明，气候温和，光照充足，雨水充沛，无霜期长。

根据统计，年平均气温在15℃左右，年平均日照时数达2000～2200小时，6月降水量最高，月平均蒸发量为197.2毫米，8月蒸发量最高，月平均蒸发量为111.2毫米，夏季雨量约占全年雨量的40～50%。常年雨日平均120天左右，6月～7月常有一段梅雨。

南通沿海风力特点分析

南通市位于江淮下游，黄海、东海之滨，属温带和亚热带湿润气候区，区内具有南北气候以及海洋、大陆性气候双重影响的气候特征。夏季盛行东南风，冬季盛行偏北风。

南通市近海岸带的风速、风能等值线走向基本与海岸线平行。区内风资源分布东高西低，自内陆愈向海边风资源愈丰富，在沿海边，有一条狭长的风速急变带，向海剧增，向内陆锐减。

南通沿海年平均风速为3.5米/秒，年平均大风日在20天左右。            

南通沿海1、9月主要是偏北风，5、7月主要是东南风。

结论五：如泰运河是一条淡水运河，但也是潮汐运河，需要在项目地里面建设自己的淡水储蓄体系。

二、   项目定位及案例分析

1、 总体定位

江苏省盐碱地生态改良示范试验区

南通滨海新区国家智慧农业产业科技园区

2、 品牌定位

中国.南通盐碱地改良农业产业示范园

3、 项目目标

南通220公里海岸线上的盐碱改良首选地

区域性农产品物流集散中心

智能生态农业创新孵化园

省级生态农业及乡村旅游示范点

4、 案例分析

澳大利亚盐碱地改良经验借鉴

澳大利亚位于南太平洋和印度洋之间四面环海总海岸线3.67万公里，总国土面积７６９.２万平方公里，全年干旱少雨，年降水不足200毫米。盐碱地约占大陆面积的1/3，其中澳大利亚约有200万hm2 盐渍化农田，70％分布在澳大利亚小麦带上，估计每年因盐渍化使澳大利亚农业蒙受损失13亿澳元（1 澳元约合6.80 元人民币，2012年）。

澳大利亚盐碱地改良主要措施切入点为种植喜盐灌木，如滨藜，宽行种植滨藜3至4年，再在行间种植大麦、燕麦等作物，改良初期并不能形成产量直接围栏用于放牧（一年），主要饲养山羊和绵羊，动物的粪便可以增加土壤的有机质。其后种植豆科作物，如苜蓿、鹰嘴豆或燕麦等持续增加农田费力。盐碱地改良的第九、第十年，盐碱地就变成良田可种植正常农作物产量和品质都很可观。

经验借鉴：澳大利亚以种植盐生灌木为切入点，长期坚持生物降水排盐，休耕、畜牧业生产、免耕合理轮作结合，不断提高土壤有机质含量、培肥地力。

天津泰达河

天津市经济技术开发区简称天津泰达（TEDA），是一个通过围海造田而兴建的新的城区，目前困扰新区经济开发的主要问题就是缺水，土壤盐渍化严重，ph值8.5。天津市的蒸发量是降雨量的三倍，是造成地下水上返土壤盐渍化的主要因素。项目用地位于TEDA东北部，总面积为114.64公顷，长度为7.7公里，规划区依据中水、淡水、雨水水源的位置将泰达河分区分段进行规划。

景观上利用浅滩、湿地、微丘等地形变化营造以华北区植物为主，乔灌草、荫生、湿生、水生多级混交植物群落，形成长期稳定的发挥调温、洗尘功能的绿地系统；利用台田景观与湿地岛营造耐旱耐盐阔叶乔木，尽快形成丰富的群落结构，以利生态恢复。

经验借鉴：同为城市新区开发，分区分片控制治理，利用自然生态系统原理综合控制治理。

天津桥园·适应调色板

桥园位于天津市河东区，占地40平方公里，人口63万。原来是一个废弃的打靶场、垃圾遍地、污水横流、土壤盐碱。景观设计师应用生态恢复和再生的理论和方法，通过地形设计，创造出深浅不一坑塘，开启自然植被的自我恢复模式，形成不同的植物群落。将地域景观特色和乡土植被引入城市，形成独具特色的、低维护投入的城市生态基础设施，为城市提供了多种生态服务包括雨洪利用、乡土物种的保护、科普教育、审美和游憩。

经验借鉴：利用自然生态规律改善的盐碱地可形成完善的生态系统链，既能提升景观视觉效果又可控制返盐现象，保持水土。和项目地一样的土壤盐渍化现象严重。

百万葵园

百万葵园主题公园，占地面积26万平方米，地处于广州市南市区万顷沙镇，是中国第一家全部采用进口向日葵打造的向日葵公园，园区包括：彩云飞·鲜花万朵天上来、动漫港、巧克力共和国、金色海洋——向日葵、薰之恋伊甸园、相约爱情——玫瑰花园、四季彩虹、风情荷兰岛、香格里拉、天地松鼠谷，娱乐项目包括：激情水吧、欢乐哈哈吧、吊链吧、网吧、飞吧、竹声吧、踏吧、瑶寨吧、摆渡吧、呼泉吧、迷宫吧。绚烂的花海、丰富的体验活动和景观化的园区为市民带来了浪漫的农业体验。

农业园经验借鉴：以农业为基础，开发集旅游、观光、娱乐、休闲为一体的农业娱乐体验项目。

5、 盐碱地改良方式有哪些

盐碱地改良方法一：物理改良、化学改良、农艺改良和生物改良。

1)                    物理措施：（水利工程措施）

建立完善的排水排盐碱系统，系统规划阶梯式土地平整方案和水利系统；

建立“浅灌深排”水利排灌系统，形成单向排水系统；

利用滩涂大量生物质材料（秸秆，互花米草等）建立立体式生物质排水（盐）系统。

2)                    化学改良措施

有机生物质秸秆粉碎深耕；

含磷酸性尾料进行二次开发利用

采用矿物技术进行土壤修复改良

3)                    农艺措施：种植覆盖技术

降低土壤蒸发失水率，促使水分在地表间循环，形成相对的地表低盐耕作层，为种子萌发及出苗创造条件。

在耕作与种植过程中增施有机肥。有机质在分解过程中产生大量有机酸，一方面可以中和土壤碱性，另一方面可加速养分分解，促进有效养分转化，提高磷的有效性，促进团粒结构形成

4)                    生物措施

根据盐碱地改良不同阶段土壤盐渍化程度，培育、推广相应条件下的耐盐经济作物和苗木

盐碱地改良步骤——

第一阶段：基础工程建设（第一年）

勘测地块盐碱度含量，进行分区管理、改良、治理

1.      完善的排水排盐系统“浅灌深排”

a)      排灌分离，确保淡水灌溉每一块土地，确保盐水不形成单项流动不在地块内部循环

b)     生物质排碱沟：将秸秆纤维制成类似于化学改良材料，对盐碱地有抑盐保墒的效果

2.      改良初步措施“土壤结构”

a)      有机生物质秸秆粉碎深耕（改善盐碱地板结的形态，增加土壤孔隙度和含水量，促进土壤熟化，加速实现改良）

b)     含磷酸性尾料的运用（改良土壤理化性质、增强土壤肥力和弥补洗盐过程有益元素缺失的作用）

c)      采用矿物技术进行土壤修复改良（各种矿物质元素是土壤支持植物生长的基本营养）

3.      园林苗木用地采用“台田整地”

a)      台田：一种特殊耕作现象，堆土成台在上耕作，在低洼处挖土成塘，堆土成基（台田）

b)     营造耐旱耐盐阔叶乔木，尽快形成丰富的群落结构。

c)      苗木选择弗吉尼亚栎、龙柏、红叶石楠、罗汉松

4.      淡水蓄水池规划“经济景观两兼顾”

淡水水源可采用城市收集得到的可灌溉水资源，在加宽淡水储运渠浅水区形成湿地景观种植芦苇、香蒲调节区域景观气候，下游蓄水池可用作渔产养殖。

5.      建立立体式生物质排水（盐）系统，在沿海滩涂种植秸秆互花米草

6.      开发盐浴旅游资源（将排出来的盐分类处理用于盐浴理疗spa）

第二阶段：盐碱地改良（第二年）

1.   分区种植甜高粱、田菁

甜高粱：耐盐碱耐干旱，人工管理较少，鲜高粱杆可用于酿酒、生产动物饲料、造纸等，甜高粱每亩可铲籽250kg，高粱秆5000kg左右，甜高粱鲜秆粉碎加大曲发酵、蒸酒，每亩可生产60度的白酒200公斤，酿酒之后的酒糟还可以用于造纸和动物饲料，产生循环经济。

田菁：耐瘠、耐盐，在全盐含量0.3％的土壤能出全苗,全盐含量0.5％的土壤仍能正常生长单种田菁每公顷可产鲜草37.5吨以上；可与其他作物间作、套作或复种，每公顷可产鲜草15吨左右。鲜草含水分80％左右，氮0.4～0.6％,磷酸0.1％左右,氧化钾0.15～0.2％。配合其他饲料可喂牛、羊或打浆喂猪。种子含有胶质，可供石油工业上利用，茎杆可供造纸和剥取纤维。）

2.   增施有机肥

有机质在分解过程中产生大量有机酸，一方面可以中和土壤碱性，另一方面可加速养分分解。

3.   改良剂施用

第三阶段：盐碱地改良（第三年）（可种植正常农作物）

1.   分区种植甜高粱、小麦、田菁

2.   改良剂施用

第四阶段：盐碱地改良（第四年）（可种植正常农作物）

1.   分区种植甜高粱、小麦、田菁

2.   少量改良剂施用

第五阶段：盐碱地改良已基本完成（第五年）（可种植正常农作物）

后续两年对返盐现象进行控制和治理

如图，盐碱地改良步骤图

盐碱地改良方法二：农、林、渔、牧生态改良法

以台田的方式种植喜盐灌木为主要切入点，洼地用做渔养殖场。如种植滨藜，宽行种植滨藜3至4年，再在行间种植大麦、燕麦等作物。

改良初期直接围栏用于放牧（一年），主要饲养山羊和绵羊，动物的粪便可以增加土壤的有机质。其后种植豆科作物，如苜蓿、鹰嘴豆或燕麦等持续增加农田费力。

6、智慧农业—如何建立智慧农业体系

三、   项目规划策略——站在项目商业运营的角度统筹考虑

1.   盐碱地生态体系

整个项目为有机的生态系统，农、林、渔、牧等生态系统的建立是更好的改善盐碱地的方式，更可持续发展。在合理的控制各板块的体量最大效益化。

2.   盐碱地排水系统

排水系统的建立是整个项目成功的关键，项目地比外面地势低2米多，需要再项目地内建设自己独立的排灌系统。排灌系统可以和防风林有机结合。

3.   盐碱地淡水系统

项目地唯一地面淡水来源于运河，运河又是潮汐河，同时周边养殖户经常朝运河里面排咸水。需要在项目地里面建设自己的淡水储蓄体系。淡水湖可以用来排盐、灌溉、养殖、垂钓、水上活动等综合功能。

4.  项目交通系统

交通分为一级环形交通体系、二级环形交通体系、三级生产交通体系、以及旅游交通体系等。

5.  防风林系统：

考虑到项目地海风比较大，蒸发量大。在前期风向调研的基础上，防风林建设至少10排与风向垂直大树，控制在80-100米宽度左右，防风效果为防护林高度的15-20倍距离。

四、规划思路：布局设计依地形环境设计，遵从原则是地块适合做什么、可以做什么而不是地块应该做什么！

五、项目分区：

1、 入口区思路：项目地两个主要入口，一个次要入口。在北入口距离临海快速路最近，可在出口设置项目LOGO，园区北入口临运河，可以打造部分运河景观、绿化来提升项目品质。南入口主要侧重物流加工以及交通疏散等。西入口因为现在交通不顺畅，未来不是很快改善。作为辅助入口，增加核心区的可进入性。

2、 盐碱地展示区：包含展示区、展示馆、实验区三大部分。展示项目地产品、提升项目形象、方便领导观摩及项目推广。

3、 核心区：在原有水系基础上，按照现场地形进行水面扩容做淡水湖，增加项目地灌溉的同时改善小气候，营造宜人生态的环境来提升项目品质，同时项目大量的配套用房、科研用房、旅游设施都位于此。是整个项目未来发展的核心。

4、 种植区：根据市场需求种植，改良土壤的同时最大效益化。

5、 设施大棚：分为玻璃温室大棚、单体大棚、连栋大棚等三个版块。按照植物光照、通风需求不同合理安排。

6、 养殖区：投资少、见效快。适合项目初期生物改良方案。

7、 农产品加工区：分为仓储区、初加工区、中央厨房区、物流区等。

六、项目需要延长租赁期策略

l  理由一：盐碱地重点示范区，需要华东有色的专业支撑。

l  理由二：土地改良需要至少5年时间，维护改良成果也需要3-5年时间，旅游产业需要至少10年时间，创造品牌形成产业链也需要时间。

l  理由三：智慧化产品创造价值，10年-20年之后，将大大超过预期。

l  理由四：从城市发展的角度，对政府的GDP和外贸经济贡献度都会很高。

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